Les OPCI, catalyseurs de liquidité et de gouvernance sur le marché des capitaux marocain : analyse critique, enjeux et perspectives comparées

Résumé

Résumé

Le Maroc a introduit les OPCI (loi 70-14) pour canaliser l’épargne longue vers l’immobilier professionnel et soutenir la modernisation du marché des capitaux. Cet article évalue de manière critique la capacité de ces véhicules à structurer la liquidité de la Bourse de Casablanca et à améliorer la transparence. Nous adoptons une approche combinant analyse doctrinale du cadre juridique, fiscal et prudentiel (loi 70-14, décret 2-19-180, circulaires AMMC), comparaison internationale avec le régime français des SIIC et les standards EPRA/Nareit, ainsi que l’exploitation de séries officielles AMMC. L’échantillon couvre les agrégats semestriels AMMC de H1-2022 à H1-2024 (AUM, valeur des actifs immobiliers, endettement, LTV, taux d’occupation) et les volumes globaux de négociation à la BVC pour S1-2023, S2-2023 et S1-2024. Les résultats indiquent qu’à fin H1-2024 l’actif net atteint 85,8 Mds MAD, avec un LTV proche de 14,4 % et un taux d’occupation de 96,8 % ; toutefois, la capitalisation des SPI reste modeste et le turnover du segment immobilier demeure inférieur à 5 %. Un test exploratoire met en évidence une corrélation positive entre la taille du marché OPCI et les volumes de la BVC (r ≈ 0,97 ; N = 3), sans portée inférentielle compte tenu de la brièveté des séries. La principale conclusion est que l’architecture actuelle améliore la gouvernance et la transparence mais ne produit pas encore un effet de structuration suffisant sur la liquidité. Nous recommandons un paquet d’alignement ciblé combinant exonération conditionnelle avec distribution ≥ 90 %, compartiment OPCI à la BVC avec teneur de marché, guide AMMC–CNC aligné EPRA et passerelles OPCVM/caisses ; ce scénario est susceptible de porter l’AUM à ≈ 95 Mds MAD à l’horizon 2030 et de réduire le discount sur NAV en dessous de 2 %, sous réserve de stabilité fiscale et d’un pipeline d’actifs élargi.

Mots clés : OPCI ; REIT ; SIIC ; Maroc ; Bourse de Casablanca ; fiscalité ; gouvernance ; EPRA.

Abstract

Morocco introduced OPCI (Law 70-14) to channel long-term savings into income-producing real estate and modernize its capital market. This paper critically assesses whether these vehicles can structure liquidity on the Casablanca Stock Exchange and enhance disclosure. We adopt a mixed approach that combines a doctrinal review of the legal, tax and prudential framework (Law 70-14, Decree 2-19-180, AMMC circulars), an international benchmark with the French SIIC regime and EPRA/Nareit standards, and the use of official AMMC series. The sample comprises AMMC semi-annual aggregates from H1-2022 to H1-2024 (AUM, real-estate asset value, leverage/LTV, occupancy) and total trading volumes on the CSE for H1-2023, H2-2023 and H1-2024. Findings show that by H1-2024 AUM reached MAD 85.8bn, with LTV around 14.4% and occupancy at 96.8%; however, listed SPI capitalization remains modest and the real-estate segment’s turnover is below 5%. An exploratory test indicates a positive association between OPCI market size and CSE volumes (r ≈ 0.97; N = 3), with no inferential claim given the short time span. The main conclusion is that governance and transparency have improved but the structuring effect on market liquidity is still limited. We recommend a targeted-alignment package—conditional tax transparency with ≥ 90% distribution, a dedicated OPCI trading compartment with market-making, an AMMC–CNC reporting guide aligned with EPRA, and OPCVM/pension bridges; this pathway could lift AUM to about MAD 95bn by 2030 and compress the NAV discount below 2%, conditional on fiscal stability and a deeper asset pipeline.

Keywords: OPCI; REIT; SIIC; Morocco; Casablanca Stock Exchange; taxation; governance; EPRA.